一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法技术

本发明专利技术涉及土地补偿价值核算技术领域，公开了一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，包括：存量低效建设用地的土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝S

【技术实现步骤摘要】
一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法


[0001]本专利技术涉及土地补偿价值核算
，尤其涉及一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法。

技术介绍

[0002]存量低效建设用地是自然资源资产的重要组成部分，探索存量低效价值用地的核算制度是落实国家生态文明建设要求、建立自然资源资产产权制度的重要举措。
[0003]近年来随着生态文明建设及对城市高质量发展的要求的提出，传统的外延扩张式发展道路已经难以为继，依托存量低效用地盘活的内涵式发展成为城市的必然选择。
[0004]存量低效用地开发是个复杂的系统工程，涉及到不同参与主体的利益关系，实质上是不同参与主体之间的利益博弈过程，其能否顺利进行的关键就是各主体之间的利益分配是否合理。
[0005]可见，国家层面对于存量低效用地开发仅确立了利益共享的一般原则，但是利益共享的具体方式并未明确。现实能依据的具体法规层面，对于农村集体农用地主要依据政府制定的区片综合地价补偿，对于已出让土地依然按照等价值补偿，未真正实现利益共享。
[0006]集体土地征收补偿问题多年来一直受到政府相关部门以及专家学者的普遍关注。现有的讨论普遍认为目前的区片综合地价相比于原来的补偿标准虽然有所提高，但是仍然难以还原土地的市场价格，对解决征地补偿标准不合理的问题收效不佳。专家学者围绕如何提高补偿标准提出了众多观点，但是未达成一致意见。现有的观点主要分为两方面。一方面是土地的功能方面。即要从土地发挥的多重功能出发提高土地补偿标准，比如养老保险、就业保障、医疗保险价值为主的社会保障价值和以保障粮食安全为主的社会稳定价值，比如对当代和后代人的生存和发展的保障等；另一方面是土地的产权方面。即从原权利人拥有的产权出发决定征收补偿价格的高低，比如集体土地的所有权、土地承包权、经营权、土地发展权等。
[0007]关于已出让土地上的房屋征收讨论较多，但现有的讨论主要集中在房屋市场价值的评估方法、程序等，对为落实中央精神如何提高补偿标准的讨论较少。有学者提出在房屋价值的基础上，应对土地使用权的价值进行补偿。
[0008]现有技术中，农用地与建设用地在利用情况、发挥的功能等方面存在较大差异，针对农用地提出的从土地功能、土地产权等方面提高补偿标准的解决方案难以适用于建设用地。现有的技术方案主要还是依据房屋原有市场价值对权利人进行补偿，因土地开发和城市发展带来增值收益未分享给原权利人，不利于保护原权利人的合法权益，不利于原权利人分享城市发展红利。土地补偿是政府对原土地权利人的具体补偿金额，是一项定量工作。现有的技术只从研究角度定性给出土地补偿应考虑的维度，如土地的功能和产权等，未给出计算补偿标准的具体方案，导致无法具体落地并解决实际问题。
[0009]因此，如何提供一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，以对土地使用权的价值进行补偿成为亟待解决的技术问题。

技术实现思路

[0010]本专利技术要解决的技术问题在于如何提供一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，以对土地使用权的价值进行补偿。
[0011]为此，根据第一方面，本专利技术实施例公开了一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，包括：存量低效建设用地的土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝S
×
R
×
P+S
×
D
×
P；其中，CV为存量低效建设用地的土地综合补偿价值，S为存量低效建设用地的土地面积，R为存量低效建设用地的密度分区基准容积率，P为存量低效建设用地的不同功能土地补偿单价，D为存量低效建设用地的开发强度。
[0012]本专利技术进一步设置为，将居住用地作为价值标杆，并对商业服务业、工业等其他性质土地进行修正，土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝(a+b
×
c)
×
S
×
R
×
P1；其中，CV为存量低效建设用地的土地综合补偿价值，a为存量低效建设用地的土地产权修正系数，b为存量低效建设用地的开发强度修正系数，c为存量低效建设用地的建筑性质修正系数，S为存量低效建设用地的土地面积，R为存量低效建设用地的密度分区基准容积率，P1为居住用地的土地补偿单价，D为存量低效建设用地的开发强度。
[0013]本专利技术进一步设置为，所述存量低效建设用地包括居住用地、商业服务业用地、工业用地、仓储用地、公共管理与服务设施用地、工商发展用地以及旧屋村用地。
[0014]本专利技术进一步设置为，若现状容积率大于等于0且小于等于1.5，则开发强度修正系数＝10％+现状容积率
×
20％；若现状容积率大于1.5，则开发强度修正系数为40％。
[0015]本专利技术进一步设置为，所述建筑性质包括居住、商业服务业、工业以及仓储与物流，若现状建筑性质为居住、商业服务业，则建筑性质修正系数为2；若现状建筑性质为工业、仓储与物流及其他，则建筑性质修正系数为1。
[0016]本专利技术进一步设置为，所述土地产权修正系数用于反映已出让用地、农村集体旧屋村、非农建设用地等不同产权性质的土地，以及居住、工业、商业等不同功能土地的权益及价值差异。
[0017]本专利技术进一步设置为，所述开发强度修正系数用于反映不同开发强度的土地上因建筑规模的不同而带来的补偿价值的差异。
[0018]本专利技术进一步设置为，所述建筑性质修正系数用于反映不用性质建筑的权益及价值差异。
[0019]本专利技术具有以下有益效果：本专利技术结合存量建设用地特点，给出了以权益为核心、以利益共享为原则的存量低效建设用地土地补偿价值核算模型；构建了定量的解决方案，存量用地可结合本模型直接测算补偿价值，可操作性和可推广性强。
具体实施方式
[0020]为了使本专利技术的目的、技术方案及优点更加清楚明白，以下结合实施例，对本专利技术进行进一步详细说明。应当理解，此处所描述的具体实施例仅仅用以解释本专利技术，并不用于限定本专利技术。
[0021]下面所描述的本专利技术不同实施方式中所涉及的技术特征只要彼此之间未构成冲突就可以相互结合。
[0022]本专利技术实施例公开了一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，包括：存
量低效建设用地的土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝S
×
R
×
P+S
×
D
×
P；其中，CV为存量低效建设用地的土地综合补偿价值，S为存量低效建设用地的土地面积，R为存量低效建设用地的密度分区基准容积率，P为存量低效建设用地的不同功能土地补偿单价，D为存量低效建设用地的开发强度。
[0023]需要说明的是，本专利技术结合存量建设用地特点，给出了以权益为核心、以利益共享为原则的存量低效建设用地土地补偿价值核算模型；构建了定量的解决方案，存量用地可结合本模型直接测算补偿价值，可操作性和可推广性强。
[0024]在本实施例中，土地面积为参与存量开发的低效用地的土地面积，本文档来自技高网...

【技术保护点】

【技术特征摘要】
1.一种存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，其特征在于，包括：存量低效建设用地的土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝S
×
R
×
P+S
×
D
×
P；其中，CV为存量低效建设用地的土地综合补偿价值，S为存量低效建设用地的土地面积，R为存量低效建设用地的密度分区基准容积率，P为存量低效建设用地的不同功能土地补偿单价，D为存量低效建设用地的开发强度。2.根据权利要求1所述的存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，其特征在于，将居住用地作为价值标杆，并对商业服务业、工业等其他性质土地进行修正，土地综合补偿价值采用如下公式计算得出：CV＝(a+b
×
c)
×
S
×
R
×
P1；其中，CV为存量低效建设用地的土地综合补偿价值，a为存量低效建设用地的土地产权修正系数，b为存量低效建设用地的开发强度修正系数，c为存量低效建设用地的建筑性质修正系数，S为存量低效建设用地的土地面积，R为存量低效建设用地的密度分区基准容积率，P1为居住用地的土地补偿单价，D为存量低效建设用地的开发强度。3.根据权利要求1或2所述的存量低效建设用地土地补偿价值的核算方法，其特...

【专利技术属性】
技术研发人员：施源，林强，夏欢，邹兵，冯小红，李怡婉，胡淙涛，李孟徽，刘瑞平，谢峰，
申请(专利权)人：深圳市规划国土发展研究中心，
类型：发明
国别省市：