一种房地产行业财务指标分析系统及方法技术方案

本发明专利技术公开了一种房地产行业财务指标分析系统及方法，所述房地产财务指标分析方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述系统包括显示屏模块、中央处理模块、Wifi模组和数据储存模块，用户在计算机终端上将核心财务指标程序通过显示屏模块输入到数据储存模块中，通过Wifi模组可在云平台中更新数据，由中央处理模块控制核心财务指标的运作，本发明专利技术文通过对一般企业财务分析指标在房地产行业进行数据分析，对房地产行业的财务指标进行改进和补充，形成适用于房地产行业新的财务指标分析系统和方法，新的系统会自动备份云系统，新的方法更加精确、严谨，更能反映房地产行业的运营状况。

A Financial Index Analysis System and Method for Real Estate Industry

The invention discloses a real estate industry financial index analysis system and method. The core financial index of the real estate financial index analysis method includes operation level index, profit level index, lever level index, debt paying ability index and development level index. The system includes display module and central processing module. Block, Wifi module and data storage module. Users input the core financial indicators program into the data storage module through the display module in the computer terminal. The data can be updated in the cloud platform through the Wifi module, and the operation of the core financial indicators can be controlled by the central processing module. Indicators in the real estate industry for data analysis, improve and supplement the financial indicators of the real estate industry, forming a new financial indicators analysis system and system suitable for the real estate industry, the new system will automatically backup the cloud system, the new method is more accurate and rigorous, can better reflect the operation of the real estate industry.

【技术实现步骤摘要】
一种房地产行业财务指标分析系统及方法
本专利技术涉及财务指标分析领域，具体为一种房地产行业财务指标分析系统及方法。
技术介绍
房地产行业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了在对房地产行业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他企业有较大的区别，但随着时代的不断发展，原有的财务指标分析的方法开始落后，缺乏准确性和严谨性，而财务指标分析的系统随着信息量的不断增多，系统容易崩溃导致不能及时备份。
技术实现思路
本专利技术的目的是为了解决现有财务分析指标方法开始落后，缺乏准确性和严谨性等缺点，而提出的一种房地产行业财务指标分析系统及方法。为实现上述目的，本专利技术提供如下技术方案：所述系统及方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述运营水平指标包括库存预收款比、资产收入比、预收款周转率、回款率、去化率和平均建设率，所述盈利水平指标包括毛利率、期间费用率、变更后EBIT利润率、非经常性损益比率、安全边际和变更后总资产回报率，所述杠杆水平指标包括变更后资产负债率和净负债率，所述偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，所述短期偿债能力指标包括变更后速动比率、变更后现金比率和现金类资产短期债务比，所述长期偿债能力指标包括现金利息保障比、资产与债务保障比和融资渠道，所述发展水平指标包括总资产增长率、收入增长率和变更后资本积累率，所述显示屏模块、中央处理模块、Wifi模组和数据储存模块为电性连接，用户在计算机终端上将核心财务指标程序通过显示屏模块输入到数据储存模块中，通过Wifi模组可在云平台中更新数据，由中央处理模块控制核心财务指标的运作。优选的，所述运营水平指标中的库存预收款比的计算公式为期末库存/平均预收款，衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，所述运营水平指标中的资产收入比的计算公式为各项收入/收入总额，资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每1元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高，所述运营水平指标中的预收款周转率的计算公式为营业收入/去年平均预收款，衡量预收账款结转收入的效率，但须注意预收账款为现金收入，结转为营业收入时并不影响房企的现金流，该指标跟账面利润相关性较强，但该指标的横向可比性较弱，所述运营水平指标中的回款率的计算公式为销售回款/销售金额，房企销售先签订合同，在特定时点上与销售收款存在一定时滞，也会因为提前确认收入而产生一定规模的应收账款，故销售回款率可衡量销售房款的收现情况，所述运营水平指标中的去化率的计算公式为销售面积/可售面积，房企销售金额随着房价的变动波动较大，故使用已销售面积占可售面积的比例来衡量销售去化水平，所述运营水平指标中的平均建设率是指房地产项目从开工到竣工的建设周期，可以根据披露的各个项目的建设周期求平均值，该指标主要体现房企的运营模式。优选的，所述盈利水平指标中的毛利率的计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入，房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，所述盈利水平指标中的期间费用率的计算公式为期间费用/营业收入，期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力，所述盈利水平指标中的变更后EBIT利润率的计算公式为营业外净损益+汇兑净损益+投资净损益+公允价值变动损益＝EBIT，将营业外净损益、汇兑净损益、投资净损益和公允价值变动净损益从EBIT中进行剔除，主要反映房企经营性业务的盈利能力，部分房地产企业采取住宅和商业地产并重运营或者以商业地产运营为主，商业地产计入投资性房地产，若采用公允价值计量会产生较多的公允价值变动，虽然公允价值变动有一定的主观可调整性和不确定性，但以该指标来判断拥有一定商业地产资产房企的整体盈利能力会显得过于保守，故该指标较适用于以住宅开发为主的房企，所述盈利水平指标中的非经常性损益比率的计算公式为EBIT/利润总额，、所述盈利水平指标中的安全边际的计算公式为当年销售均价/去年拿地均价，随着房企向金融、商业地产行业涉足，非经常性损益占比或有所增加，该指标主要衡量房企业绩对非经常性损益的依赖程度，而且需结合非经常性损益的结构来判断其可持续性和稳定性，安全边际衡量的是房企销售均价对楼面地价的覆盖程度，由于地价在房价中的比例很高，所以该指标可以作为毛利率的验证指标，在面临市场波动背景下，较高的安全边际意味着相对较好的抗跌价空间及运营灵活性，是企业综合竞争力的体现，所述盈利水平指标中的变更后总资产回报率的计算公式为EBIT/平均总资产，总资产报酬率较为全面衡量了全部资产的盈利能力，但需注意总资产容易受到特殊情况的影响，如当年大量购置土地或者进行并购，总资产报酬率会出现一定波动。优选的，所述杠杆水平指标中的变更后资产负债率的计算公式为(负债总额-预收款)/(资产总额-预收款)，在一般的资产负债率指标的分子、分母中均减去不负有偿还义务的预收账款，能够更准确的反应房企的财务杠杆水平，所述杠杆水平指标中的净负债率的计算公式为(有息负债-货币资金)/所有者权益，该指标反映净债务和股权资本的相对关系，即所有者权益的净债务负担，对于债权人来说，该指标越小越好。优选的，所述短期偿债能力指标中的变更后速动比率的计算公式为(流动资产-库存)/(流动负债-预收款)，剔除预收账款的影响，所述短期偿债能力指标中的变更后现金比率的计算公式为(现金+现金等价物)/(流动负债-预收款)，剔除预收账款的影响，所述短期偿债能力指标中的现金类资产短期债务比的计算公式为现金类资产/短期债务，短期债务主要用于补充流动性，在债务偿付时具有较强的刚性以及时间要求，因此我们从流动性最强的现金类资产对短期债务的覆盖角度来衡量短期债务的即时偿付能力。优选的，所述长期偿债能力指标中的现金利息保障比的计算公式为(现金净流量+现金利息支出+付现所得税)/现金利息支出，经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税为现金流化的EBITDA，而分子也采用了利息的实际现金支出，弥补了EBITDA利息保障倍数利润和现金流不匹配的缺陷，所述长期偿债能力指标中的资产与债务保障比的计算公式为(现金类资产+存货+投资性房地产-预收款)/全部债务，从长期来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此我们补充房地产企业的核心资产对全部债务覆盖程度来衡量长期偿债能力，所述长期偿债能力指标中的融资渠道有持有的上市公司股权、债券等，该经营指标需要注意的是，可动用授信额度能够反映房企可动用融资空间。优选的，所述发展水平指标中的总资产增长率的计算公式为销售金额与面积差额/去年销售金额或面积，反应房地产项目的销售增长能力，所述发展水平指标中的收入增长率的计算公式为(本期营业收入-上期营业收入)/上期营业收入，由于房企收入结转时间较为滞后，该指标揭示的往往是以前年度的经营效益增长情况，用销售增长率，即销售金额或面积的增长率则更能反映房企当期的规模增长能力，所述发展水平指标中的变更后资本积累率的计算公式为母公司权益差额/期初归属于母公司权益，“明股实债”的融资方式本文档来自技高网...

【技术保护点】
1.一种房地产行业财务指标分析系统及方法，其特征在于：所述方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述运营水平指标包括库存预收款比、资产收入比、预收款周转率、回款率、去化率和平均建设率，所述盈利水平指标包括毛利率、期间费用率、变更后EBIT利润率、非经常性损益比率、安全边际和变更后总资产回报率，所述杠杆水平指标包括变更后资产负债率和净负债率，所述偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，所述短期偿债能力指标包括变更后速动比率、变更后现金比率和现金类资产短期债务比，所述长期偿债能力指标包括现金利息保障比、资产与债务保障比和融资渠道，所述发展水平指标包括总资产增长率、收入增长率和变更后资本积累率，所述系统包括显示屏模块(2)、中央处理模块(1)、Wifi模组(4)和数据储存模块(3)。

【技术特征摘要】
1.一种房地产行业财务指标分析系统及方法，其特征在于：所述方法的核心财务指标包括运营水平指标、盈利水平指标、杠杆水平指标、偿债能力指标和发展水平指标，所述运营水平指标包括库存预收款比、资产收入比、预收款周转率、回款率、去化率和平均建设率，所述盈利水平指标包括毛利率、期间费用率、变更后EBIT利润率、非经常性损益比率、安全边际和变更后总资产回报率，所述杠杆水平指标包括变更后资产负债率和净负债率，所述偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标，所述短期偿债能力指标包括变更后速动比率、变更后现金比率和现金类资产短期债务比，所述长期偿债能力指标包括现金利息保障比、资产与债务保障比和融资渠道，所述发展水平指标包括总资产增长率、收入增长率和变更后资本积累率，所述系统包括显示屏模块(2)、中央处理模块(1)、Wifi模组(4)和数据储存模块(3)。2.根据权利要求1所述的一种房地产行业财务指标分析系统及方法，其特征在于：所述运营水平指标中的库存预收款比的计算公式为期末库存/平均预收款，衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，所述运营水平指标中的资产收入比的计算公式为各项收入/收入总额，资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每1元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高，所述运营水平指标中的预收款周转率的计算公式为营业收入/去年平均预收款，衡量预收账款结转收入的效率，但须注意预收账款为现金收入，结转为营业收入时并不影响房企的现金流，该指标跟账面利润相关性较强，但该指标的横向可比性较弱，所述运营水平指标中的回款率的计算公式为销售回款/销售金额，房企销售先签订合同，在特定时点上与销售收款存在一定时滞，也会因为提前确认收入而产生一定规模的应收账款，故销售回款率可衡量销售房款的收现情况，所述运营水平指标中的去化率的计算公式为销售面积/可售面积，房企销售金额随着房价的变动波动较大，故使用已销售面积占可售面积的比例来衡量销售去化水平，所述运营水平指标中的平均建设率是指房地产项目从开工到竣工的建设周期，可以根据披露的各个项目的建设周期求平均值，该指标主要体现房企的运营模式。3.根据权利要求1所述的一种房地产行业财务指标分析系统及方法，其特征在于：所述盈利水平指标中的毛利率的计算公式为(营业收入-营业成本)/营业收入，房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，所述盈利水平指标中的期间费用率的计算公式为期间费用/营业收入，期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力，所述盈利水平指标中的变更后EBIT利润率的计算公式为营业外净损益+汇兑净损益+投资净损益+公允价值变动损益＝EBIT，将营业外净损益、汇兑净损益、投资净损益和公允价值变动净损益从EBIT中进行剔除，主要反映房企经营性业务的盈利能力，部分房地产企业采取住宅和商业地产并重运营或者以商业地产运营为主，商业地产计入投资性房地产，若采用公允价值计量会产生较多的公允价值变动，虽然公允价值变动有一定的主观可调整性和不确定性，但以该指标来判断拥有一定商业地产资产房企的整体盈利能力会显得过于保守，故该指标较适用于以住宅开发为主的房企，所述盈利水平指标中的非经常性损益比率的计算公式为EBIT/利润总额，、所述盈利水平指标中的安全边际的计算公式为当年销售均价/去年拿地均价，随着房企向金融、商业地产行业涉足，非经常性损益占比或有所增加，该指标主要衡量房企业绩对非经常性损益的依赖程度，而且需结合非经常性损益的结构来判断其可持续性和稳定性，安全边际衡...

【专利技术属性】
技术研发人员：张雅慧，
申请(专利权)人：辽宁工程技术大学，
类型：发明
国别省市：辽宁,21