一种基于比价系数的房地产评估方法、系统及存储介质技术方案

本发明专利技术提供一种基于比价系数的房地产评估方法，括下述步骤，数据预处理步骤：获取房地产数据，确定待估房地产是否可估价步骤：估价步骤包括：通过对楼盘特征和房号特征的量化建立房地产间的价格参照体系，从而在待估价房地产没有经营性收入，所在楼盘没有交易案列的情况下也能科学准确的获得待估价房地产的评估价格。本发明专利技术基于房地产大数据，可比关系模型选取样本不依赖于人工经验，可以大规模批量进行房地产评估，成本低且排除人工干扰出错率低，相对于传统估价方式人工估价后再对结果进行数字化收集，本发明专利技术直接得到数字化的估价数据，方便与其他电子化系统进行对接，出错概率低，用户体验好，方便对估价数据进行二次开发。

Real estate evaluation method, system and storage medium based on price ratio coefficient

The present invention provides an evaluation method based on parity coefficient of real estate, including the following steps: data preprocessing steps: obtaining real estate data to be assessed to determine whether the real estate valuation valuation procedures: steps include: establish the real estate through the quantitative characteristics of real estate and housing characteristics between the reference price system, resulting in the the valuation of real estate is not operating income, the property can not be obtained scientific and accurate assessment of real estate appraisal price trading case column case. The invention of real estate data based on comparable relationship model for sample selection does not depend on the artificial experience, can be mass of real estate appraisal, low cost and eliminate the artificial interference error rate is low, compared with the traditional valuation methods after the artificial evaluation of digital collection, the valuation of digital data directly, convenient docking with other electronic systems, the error probability is low, the user experience is good, convenient for the two development of the valuation data.

【技术实现步骤摘要】
一种基于比价系数的房地产评估方法、系统及存储介质
本专利技术涉及房地产评估领域，具体涉及一种基于比价系数的房地产评估方法及系统。
技术介绍
传统房地产估价方法最基本的三种方法有比较法、收益法、成本法，但这些评估方法需要待估价房产的同类房地产有较多的成交案例，或者估价房产有其他租金等经济收入、成本基本构成信息，并且这些案例和信息要求真实、可靠、不得虚构，以致当市场交易不活跃或者其它相关信息不易获取时，难以保证评估的覆盖面，进行房地产估价作业时缺少准确评估依据难以对房地产的价格做出评估。传统对房地产评估采用比较法需要具备一些苟刻的条件，如足够数量的相似房地产的交易信息。然而在房地产市场发展滞后的区域，房产交易的总量有限，相似房产交易的数量更少。另外，即使得到了足够的交易信息，在对估价进行修正方面，仍存在很多难以量化的因素，比如交易时期的不同、参与者个人偏好等。传统对房地产评估采用收益法在对房地产未来收益的估计上存在很多不确定性，实际操作起来带有很大的随意性，尤其是报酬率或资本化率的选择上没有固定的原则或公式为依据，因此估价的结果并不理想。传统对房地产评估采用成本法在现实中实用性很强，但该本文档来自技高网...

【技术保护点】
一种基于比价系数的房地产评估方法，其特征在于，包括下述步骤，数据预处理步骤：获取房地产数据，对所述房地产数据进行数据量化形成房地产估价数据库；所述房地产数据包括每个房地产数据样本的楼盘特征、房号特征和价格；所述楼盘特征包括距商业中心距离、交通、物管费、容积率、绿化率、建成年代和楼盘品牌；所述房号特征包括建筑面积、户型、楼层、朝向、景观和装饰装修；确定待估房地产是否可估价步骤：获取待估房地产数据，对待估房地产数据进行量化，在房地产估价数据库中确定待估房地产所属楼盘的可比楼盘，依据待估房地产所属楼盘和可比楼盘的建成年代信息、楼盘均价信息、相对距离信息三项信息对比确定待估楼盘是否存在可比楼盘，若是则...

【技术特征摘要】
1.一种基于比价系数的房地产评估方法，其特征在于，包括下述步骤，数据预处理步骤：获取房地产数据，对所述房地产数据进行数据量化形成房地产估价数据库；所述房地产数据包括每个房地产数据样本的楼盘特征、房号特征和价格；所述楼盘特征包括距商业中心距离、交通、物管费、容积率、绿化率、建成年代和楼盘品牌；所述房号特征包括建筑面积、户型、楼层、朝向、景观和装饰装修；确定待估房地产是否可估价步骤：获取待估房地产数据，对待估房地产数据进行量化，在房地产估价数据库中确定待估房地产所属楼盘的可比楼盘，依据待估房地产所属楼盘和可比楼盘的建成年代信息、楼盘均价信息、相对距离信息三项信息对比确定待估楼盘是否存在可比楼盘，若是则执行估价步骤，若否则通知用户结束估价程序；估价步骤包括：确定待估房地产所属楼盘与可比楼盘的楼盘间比价系数步骤，确定待估房地产房号与代表待估房地产楼盘均价的均价房号的房号间比价系数步骤，确定待估房地产楼盘均价为所述楼盘间比价系数乘以所述可比楼盘均价，确定待估房地产价格为房号间比价系数乘以待估房地产楼盘均价。2.如权利要求1所述的一种基于比价系数的房地产评估方法，其特征在于，所述确定待估房地产是否可估价的步骤具体为：依据建成年代从房地产估价数据库中确定可比楼盘：若待估房地产楼盘为距今10年内的楼盘，其可比楼盘取向前5年向后3年，距今20年内的楼盘，取向前10年向后5年，其它建成年代的楼盘，取向前15年向后10年；依据楼盘均价和相对距离从房地产估价数据库中确定可比楼盘包括：依据往期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比可比楼盘与待估房地产楼盘往期任意的月度均价，距离待估房地产楼盘500米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘，依据近期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比两楼盘近6个月内的月度均价，距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘，距离待估房地产楼盘1200米内，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；依据最新均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘：对比两楼盘最新统计日期的月度均价，距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；两楼盘距离1200米内，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘。3.如权利要求1所述的一种基于比价系数的房地产评估方法，其特征在于，所述房地产数据进行量化具体为：对房地产楼盘的每个楼盘特征进行5个等级量化确定每个楼盘特征的分值，所述楼盘特征为商业中心距离、交通、物管费、容积率、绿化率、建成年代、楼盘品牌；对房地产房号的每个房号特征进行5个等级量化确定每个房号特征的分值，所述房号特征为建筑面积、户型、楼层、朝向、景观、装饰装修。4.如权利要求1所述的一种基于比价系数的房地产评估方法，其特征在于，所述确定待估房地产所属楼盘与可比楼盘的楼盘间比价系数的步骤具体为：楼盘间比价系数=待估房地产楼盘权重后总分/可比楼盘权重后总分，所述楼盘权重后总分的计算公式为P=∑（Wi×Fi）=W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn，公式中P为楼盘权重后总分，n为楼盘影响因素的总数，Wi为楼盘特征权重，Fi为分值，所述楼盘特征权重具体为楼盘品牌设定为0.5、建成年代设定为0.4、交通设定为0.4、商业中心距离设定为0.3、容积率设定为0.2、绿化率设定为0.2、物管费设定为0.1；所述确定待估房地产房号与代表待估房地产楼盘均价的均价房号的房号间比价系数步骤具体为:房号间比价系数=待估房地产房号权重后总分/代表待估房地产楼盘均价的均价房号权重后总分，所述房号权重后总分的计算公式为F=∑（Mi×Li）=M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，公式中F为房号权重后总分，k为房号特征影响因素的总数，Mi为房号特征权重，Li为分值，所述房号特征权重具体为建筑面积设定为0.5、户型设定为0.4、楼层设定为0.4、景观设定为0.3、朝向设定为0.2、装饰装修设定为0.1；所述确定待估房地产楼盘均价的步骤具体为：依据待估房地产楼盘所确定的可比楼盘之间的楼盘间比价系数乘以所述可比楼盘均价；当待估房地产楼盘有多个可比楼盘时，依据多个可比楼盘计算出多个待估房地产楼盘均价，然后取简单算术平均值作为最终的待估房地产楼盘均价；所述确定待估房地产价格步骤具体为：用房号间比价系数乘以待估房地产楼盘均价计算出待估房地产价格。5.一种基于比价系数的房地产评估系统，其特征在于，包括下述模块，数据预处理模块：用于获取房地产数据，对所述房地产数据进行数据量化形成房地产估价数据库；所述房地产数据包括每个房地产数据样本的楼盘特征、房号特征和价格；所述楼盘特征包括距商业中心距离、交通、物管费、容积率、绿化率、建成年代和楼盘品牌；所述房号特征包括建筑面积、户型、楼层、朝向、景观和装饰装修；确定待估房地产是否可估价模块：用于获取待估房地产数据，对待估房地产数据进行量化，在房地产估价数据库中确定待估房地产所属楼盘的可比楼盘，依据待估房地产所属楼盘和可比楼盘的建成年代信息、楼盘均价信息、相对距离信息中的三项对比确定待估楼盘是否存在可比楼盘，若是则执行估价模块，若否则通知用户结束估价程序；估价模块：用于确定待估房地产所属楼盘与可比楼盘的楼盘间比价系数，确定待估房地产房号与代表待估房地产楼盘均价的均价房号的房号间比价系数，确定待估房地产楼盘均价为所述楼盘间比价系数乘以所述可比楼盘均价，确定待估房地产价格为房号间比价系数乘以待估房地产楼盘均价。6.如权利要求5所述的一种基于比价系数的房地产评估系统，其特征在于，所述确定待估房地产是否可估价模块进行待估房地产是否可估价判断的具体方法为：依据建成年代从房地产估价数据库中确定可比楼盘：若待估房地产楼盘为距今10年内的楼盘，其可比楼盘取向前5年向后3年，距今20年内的楼盘，取向前10年向后5年，其它建成年代的楼盘，取向前15年向后10年；依据楼盘均价和相对距离从房地产估价数据库中确定可比楼盘包括：依据往期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比可比楼盘与待估房地产楼盘往期任意的月度均价，距离待估房地产楼盘500米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；依据近期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比两楼盘近6个月内的月度均价，距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘，距离待估房地产楼盘1200米内，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；依据最新均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘：对...

【专利技术属性】
技术研发人员：方绍云，刘小娟，张恒，杨定金，胡小梅，何睿，黄秋红，郭友，胡娟，
申请(专利权)人：重庆汇集源科技有限公司，
类型：发明
国别省市：重庆,50