一种宏观领域供需分析模型系统技术方案

本发明专利技术公开一种宏观领域供需分析模型系统，包括总需求测算模型和总供给测算模型；所述总需求测算模型以人口增长模型为基础，测算住宅总需求、刚性需求和改善需求；所述总供给测算模型，包括存量供给，替代供给两种情形。

A Macro-domain Supply and Demand Analysis Model System

【技术实现步骤摘要】
一种宏观领域供需分析模型系统
本专利技术涉及金融领域不良资产(土地/房产)的宏观领域供需分析模型，尤其是涉及房产总需求测算方法、总供给测算方法、涵盖闲置率预测模型、住宅存量预测模型等。
技术介绍
需求类需求，宏观层面需求类分为三个层次，分别对应不同年龄阶段，不同收入情况的需求。刚性需求，一般包括拆迁购房、结婚买房、求学就业购房、外来迁入形成的定居购房。其中拆迁和外来迁入购房属于引起人们产生住房需求的“空间因素”，反映人们生活中随着空间的变化而产生的需求，具有一定的稳定性；而结婚购房和求学就业购房属于引起人们产生住房需求的“时间因素”，反映人们生活中随着时间变化而产生的需求。由于求学就业购房和外来迁入购房与拆迁购置房和结婚购房的刚性需求形成重合，故刚需分析主要包括拆迁和结婚所形成的住房需求。影响因素主要是人口结构等因素。改善需求，一般是随着自身经济状况的改善，在一定时间内对住房价格承受能力有了一定的提高，通过置换或购买新房，达到改善住房环境的目的，同时，改善性需求也影响刚性需求。影响因素主要是：房屋销售面积、二套房政策、个人家庭情况等因素。投资需求，主要利用房屋住宅保值特点，通过出租或转卖获取房屋升值收益，可变性较强，受政策、金融环境、市场环境影响明显。影响因素主要是：租金市场、金融市场、房地产市场等因素影响。供给类需求，包括如下三种：增量供给，指房地产供给的新增加量。影响因素主要包括：经济因素、预期、政策、资金状况等。存量供给，指虽建好但尚未交易的房地产增量。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。影响因素主要包括，房产价格、需求、成本、预期等。替代性供给，作为替代性供给的保障性住房不能归为一般意义上的商品，不通过市场规律自动达到供需平衡，既要受到市场规律的影响，又要受到政府供给能力的硬约束。这里的保障性住房主要包括廉租房、公租房和经济适用房。主要影响因素有政府财力、保障性住房政策、房价等因素。
技术实现思路
本专利技术的目的，就是提出一种宏观领域供需分析模型。总需求测算模型基本思路：本模型以人口增长模型为基础，测算住宅总需求、刚性需求和改善需求。住宅总需求＝刚性需求+改善需求+拆迁需求其中：刚性需求＝新增城镇人口*年度人均住宅房建筑面积拆迁需求＝上一年住宅存量*拆迁率改善需求＝当年城镇人口数*(当年人均住房面积-上年人均住房面积)城镇人口：2012年之前(含2012)数据国家级地方统计局抽样数据可得，2012年之后数据根据人口测算模型获得。人均住房建筑面积：我们假设2012-2020年人均居住面积每年提高0.5平方米，较2003-2010年均增加0.8平米有所下降；2021-2030年人均居住面积每年提高0.3平方米。按此计算，截至2020年，我国人均居住建筑面积将达到35平米(社科院监测我国2012年人均居住面积达到35平米)。住宅存量：参照住宅存量测算总供给测算模型总供给＝一般供给+城区扩大+小产权房一般供给＝两年前新开工面积+保障房竣工面积一般供给包括存量供给，替代供给三种情形，由于新增供给短期难以形成有效的供给，暂时不予以考虑。城区扩大和小产权房面积由于没有具体数据，暂时先不进行估算。由于在总供给中仅考虑一般住宅的因素，并且亦未考虑二手房供给情况，该供给存在一定的低估。附图说明下面结合附图和具体实施方式对本专利技术作进一步详细说明：图1为短期需求模型计算结果样表。图2为短期供给模型计算结果样表。图3为中期需求模型计算结果样表。图4为中期供给模型计算结果样表。图5为长期需求模型计算结果样表。图6长期供给模型计算结果样表。图7为住宅需求测算模型计算结果样表。图8为住宅供给测算模型计算结果样表。具体实施方式实施例1：闲置率预测模型1、模型假定闲置：用境外“空置”含义为研究期末社会存量可供使用的套型住宅中无人居住的住宅，为避免和国内市场“空置”概念混淆，特此定义为“闲置”。城镇户均用电量：根据城镇居民家庭电器电情况，通过测算各个家电家电功率、使用时间、使用频率测算每月城镇居民用电量。农村户均用电量：据城镇居民家庭电器电情况，通过测算各个家电家电功率、使用时间、使用频率测算每月城镇居民用电量。2、模型建立基本思路：本模型通过用电量数据估算现存住宅建筑的闲置率。理论套均用电量测算现存住宅建筑理论用电量测算实际城镇居民用电量测算现存住宅建筑的闲置率测算。计算公式：(1)理论套均用电量，(2)现存住宅建筑理论用电量＝理论套均用电量*总套数＝理论套均用电量*(住宅存量面积/套均面积)(3)城镇实际居民用电量＝[城乡居民生活用电量/(城镇率*城镇套均用电量+(1-城镇率)*农村套均用电量)]*城镇率*城镇套均用电量(4)闲置率＝1-城镇居民实际用电量/现存住宅建筑理论用电量3、数据来源及说明城乡居民生活用电量：全国及各地能源统计局，包括城镇和乡村。总人口：国家级地方统计局，年度(样本提供2012年度数据)抽样人口数据。城镇率：全国及地方统计局，年度(样本提供2012年度数据)抽样调查数据，城镇人口为城镇常住人口。城镇人口数：城镇人口*城镇率。城镇套均用电量：城镇家庭用电调查表。农村套均用电量：农村家庭用电调查表。住宅存量：住宅存量模型。套均面积：根据同花顺金融数据计算。计算公式＝可售(存量)面积/销售套数；全国数据选取一线城市、二线城市、三线城市、四线城市套均面积均值。注：由于数据缺失，一线城市选取北京、深圳、广州；二线城市选取南京、厦门、杭州；三线城市选取惠州、丹东、锦州；四线城市选取莆田、舟山、宣城。实施例2：住宅存量预测模型1.模型假定住宅存量：现行市场对“存量房”定义不清晰，总体主要是两种：一是：未居住的二手房，相对于新增而言；二是：现存所有住宅建筑面积，包含过去和新增的住宅。本模型定义的“存量房”为第二种含义，为避免混淆，故命名为“住宅存量”。住宅存量计算有两种方法。方法一：住宅存量＝2010年城镇住宅建筑面积+新增住宅面积，这种方法计算住宅存量数据易获得，未包括城区扩大和拆迁房；方法二：住宅存量＝人均住房建筑面积*城镇人口，这种方法计算住宅存量数据需要测算，但统计口径全面。综上，本模型采用第二种测算方法。人均住房建筑面积：城镇常住人口人均住房建筑面积。随着居民收入水平提高，预计人均住房建筑面积将持续增加，但国家政策鼓励中小户型导向来看，人均住房建筑面积增加。同时，根据社科院报告2020年我国人均住宅面积将达到35平米，统计局数据显示2012年人均住房建筑面积为32.9平米，按照匀速增长，2013-2020年人均住宅建筑面积每年提高0.26平米。人均住房建筑面积增量可调整。2.模型建立基本思路：本模型以2010年“六普”公布的土地建筑面积为基础，预测未来十年住房存量。人均住房建筑面积测算住宅存量测算计算公式：(1)人均住房建筑面积＝上年人均住房建筑面积+[(2020年人均住房建筑面积-2012年人均住房建筑面积)/(2020-2012)](2)住宅存量＝本年人均住房建筑面积*本年城镇人口3.数据来源及说明人均住房建筑面积：2012年之前(含2012)数据国家及地方年本文档来自技高网...

【技术保护点】
1.一种宏观领域供需分析模型系统，其特征在于：包括总需求测算模型和总供给测算模型；所述总需求测算模型以人口增长模型为基础，测算住宅总需求、刚性需求和改善需求；所述总供给测算模型，包括存量供给，替代供给两种情形。

【技术特征摘要】
1.一种宏观领域供需分析模型系统，其特征在于：包括总需求测算模型和总供给测算模型；所述总需求测算模型以人口增长模型为基础，测算住宅总需求、刚性需求和改善需求；所述总供给测算模型，包括存量供给，替代供给两种情形。2.如权利要求1所述的一种宏观领域供需分析模型系统，其特征在于：住宅总需求＝刚性需求+改善需求+拆迁需求；其中：刚性需求＝新增城镇人口*年度人均住宅房建筑面积拆迁需求＝上一年住宅存量*拆迁率改善需求＝当年城镇人口数*(当年人均住房面积-上年人均住房面积)。3.如权利要求2所述的一种宏观领域供需分析模型系统，其特征在于：城镇人口：2012年之前(含2012)数据国家...

【专利技术属性】
技术研发人员：倪中新，王小伟，赵越，
申请(专利权)人：中经社控股有限公司，
类型：发明
国别省市：北京,11