在建工程类房地产估值方法、装置及存储介质制造方法及图纸

本发明专利技术涉及数据分析，揭露了一种在建工程类房地产估值方法，该方法包括：接收用户通过客户端提交的在建工程估值需求，确定所述在建工程估值需求对应的待估值对象，并根据用户需求采集预设类型需求数据；根据第一预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第一估值；根据第二预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第二估值；及,将所述待估值对象的第一估值及第二估值反馈给用户。本发明专利技术还揭露了一种电子装置及计算机存储介质。利用本发明专利技术，可提高在建工程类房地产估值的准确性。

【技术实现步骤摘要】
在建工程类房地产估值方法、装置及存储介质
本专利技术涉及数据处理
，尤其涉及一种在建工程类房地产估值方法、电子装置及计算机可读存储介质。
技术介绍
传统的在建工程类房地产估值主要依赖估价师的经验做评估方法中的各种参数判断，比如剩余法中开发价值、工程完工率、各类开发费用、工程续建成本、开发利润等都是估价师的经验判断；又比如比较法中比较案例的选择，案例的修正系数的判断，由于业务关系，作业时间往往较短，在估价师的实勘过程中无法面面俱到，因此整个估价过程对估价师的能力素质要求比较高，人为主观因素较多，估值不够客观准确。
技术实现思路
鉴于以上内容，本专利技术提供一种在建工程类房地产估值方法、电子装置及计算机可读存储介质，其主要目的在于提高在建工程类房地产估值的准确性。为实现上述目的，本专利技术提供一种在建工程类房地产估值方法，该方法包括：S1、接收用户通过客户端提交的在建工程估值需求，确定所述在建工程估值需求对应的待估值对象，并根据用户需求采集预设类型需求数据；S2、根据第一预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第一估值；S3、根据第二预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第二估值；及S4、将所述待估值对象的第一估值及第二估值反馈给用户。此外，本专利技术还提供一种电子装置，该装置包括：存储器、处理器，所述存储器上存储有可在所述处理器上运行的在建工程类房地产估值程序，所述在建工程类房地产估值程序被所述处理器执行时，可实现如上所述在建工程类房地产估值方法中的任意步骤。此外，为实现上述目的，本专利技术还提供一种计算机可读存储介质，所述计算机可读存储介质中包括在建工程类房地产估值程序，所述在建工程类房地产估值程序被处理器执行时，可实现如上所述在建工程类房地产估值方法中的任意步骤。本专利技术提出的在建工程类房地产估值方法、电子装置及计算机可读存储介质，通过利用双方法对在建工程类房地产进行估值，并对估值结果进行加权计算得到综合估值，提高了对在建工程类房地产估值的准确性；另外，在计算过程中，预先确定各参数的映射关系、权重等，能尽可能排除人工干预因素，提高对在建工程类房地产估值的客观性。附图说明图1为本专利技术在建工程类房地产估值方法较佳实施例的流程图；图2为本专利技术电子装置较佳实施例的示意图；图3为图2中在建工程类房地产估值程序的程序模块示意图。本专利技术目的的实现、功能特点及优点将结合实施例，参照附图做进一步说明。具体实施方式应当理解，此处所描述的具体实施例仅仅用以解释本专利技术，并不用于限定本专利技术。本专利技术提供一种在建工程类房地产估值方法。参照图1所示，为本专利技术在建工程类房地产估值方法较佳实施例的流程图。该方法可以由一个装置执行，该装置可以由软件和/或硬件实现。在本实施例中，所述在建工程类房地产估值方法包括步骤S1-S4。S1、接收用户通过客户端提交的在建工程估值需求，确定所述在建工程估值需求对应的待估值对象，并根据用户需求采集预设类型需求数据；其中，所述待估值对象为在建工程类房地产，包括建筑物及目标土地。采集频率为按需触发，即，当用户提交估值需求时采集对应的需求数据。预设类型需求数据包括：1)手动信息输入页的土地基本信息来自于客户经理等功能岗上传的待估值对象的四证一书，包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《建设项目选址意见书》；2)申报表页中的数据来自于客户经理等功能岗上传的待估值对象的建造成本信息申报表和建设规划信息申报表。该两项申报表为格式化表格，供客户经理等功能岗下载并下发给相关项目知情人进行具体录入，例如，资方的财务部门、工程部门等人员；3)数据库信息输入页中，土地信息中目标土地的比较案例交易信息和在建项目信息中的各业态的销售单价，均来自于拟建数据库信息或经过估价师筛选审核后补录的交易数据。可选地，所述土地信息中目标土地的比较案例通过以下步骤确定：从预设渠道获取第一预设时间内的土地原始交易数据，从所述土地原始交易数据中筛选出与所述在建工程估值需求对应的土地标的类型相同的土地原始交易数据，作为第一土地原始交易数据；按照交易日期由新到旧的顺序对所述第一土地原始交易数据进行排序，取第一预设数量的排序靠前的第一土地原始交易数据作为第二土地原始交易数据；将所述第二土地原始交易数据以预设形式发送给审核人员，供审核人员根据第二土地原始交易数据确定第二预设数量的土地比较案例，并接收审核人员通过预设终端反馈的第二预设数量的土地比较案例。例如，对预设渠道中的土地原始交易数据，将以“土地用途”、“区/县/乡(镇)/村”、“成交日期”作为比较案例的筛选条件，并按交易日期的由新到旧依次排列(例如，前50笔)可比交易。将筛选出的可比交易数据以excel表单形式回传至预设终端对应的审核人员，审核人员根据上述50笔可比交易筛选出3-5个比较案例，并将最终确定的比较案例结果保存至数据库信息输入页中。在有可能的情况下，在将前50笔可比交易数据发送至审核人员时，将目标土地和比较案例以带标记点的地图呈现，辅助审核人员判断。可选地，所述在建项目信息中的各业态的销售单价的比较案例通过以下步骤确定：从预设渠道获取第二预设时间内的房产交易数据，从所述房产交易数据中筛选出与所述在建工程估值需求对应的房产标的类型相同的房产交易数据，作为第一房产交易数据；按照新盘价与评估基准日相距时间由小到大的顺序对所述第一房产交易数据进行排序，取第一预设数量的排序靠前的第一房产交易数据作为第二房产交易数据；将所述第二房产交易数据以预设形式发送给审核人员，供审核人员根据第二房产交易数据确定第二预设数量的销售单价可比案例，并接收审核人员通过预设终端反馈的第二预设数量的销售单价可比案例。例如，对预设渠道中的新房交易数据，将以“业态”、“新盘价与评估基准日相距时间在1年以内”作为新房数据的筛选条件，并按“新盘价与评估基准日相距时间”的由小到到依次排列(例如，前50笔)可比交易。将以“土地用途”、“区/县/乡(镇)/村”、“成交日期”作为比较案例的筛选条件，并按交易日期的由新到旧依次排列(例如，前50笔)可比交易。将筛选出的可比交易数据以excel表单形式回传至预设终端对应的审核人员，审核人员根据上述50笔可比交易筛选出3-5个比较案例，并将最终确定的比较案例结果保存至数据库信息输入页中。S2、根据第一预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第一估值。本实施例中所述第一预设算法为假设开发法。假设开发法，又称剩余法、倒算法或预期开发法，是将在建工程房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。运用该方法对在建工程房地产进行估价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物续建费用和与建筑物续建、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估房地产价值。具体地，假设开发法下，待估值对象的第一估值的计算公式为：第一估值＝开发完成价值–剩余开发成本–专业费用–管理费用–不可预见费–销售费用–销售税费–土地增值税–投资利息–开发利润–土地相关支出。式中的开发完成后价值为含增值税价格，根据估价师已知的工程规划信息匹配相应销售单价。具体的工程规划信息可从上述建设规划信息申报表本文档来自技高网...

【技术保护点】
1.一种在建工程类房地产估值方法，应用于电子装置，其特征在于，所述方法包括：S1、接收用户通过客户端提交的在建工程估值需求，确定所述在建工程估值需求对应的待估值对象，并根据用户需求采集预设类型需求数据；S2、根据第一预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第一估值；S3、根据第二预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第二估值；及S4、将所述待估值对象的第一估值及第二估值反馈给用户。

【技术特征摘要】
1.一种在建工程类房地产估值方法，应用于电子装置，其特征在于，所述方法包括：S1、接收用户通过客户端提交的在建工程估值需求，确定所述在建工程估值需求对应的待估值对象，并根据用户需求采集预设类型需求数据；S2、根据第一预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第一估值；S3、根据第二预设算法，对所述待估值对象进行估值，得到第二估值；及S4、将所述待估值对象的第一估值及第二估值反馈给用户。2.根据权利要求1所述的在建工程类房地产估值方法，其特征在于，在步骤S1之前，该方法还包括：分别为第一估值及第二估值分配对应的权重；步骤S4还包括：对所述第一估值及所述第二估值进行加权计算得到综合估值，将所述综合估值反馈给用户。3.根据权利要求2所述的在建工程类房地产估值方法，其特征在于，所述分别为第一估值及第二估值分配对应的权重的步骤包括：读取所述待估值对象的完工进度；当完工程度小于或等于第一预设阈值时，所述第一估值与所述第二估值之间的权重比为第一权重比；当所述完工程度大于第一预设阈值且小于或等于第二预设阈值时，所述第一估值与所述第二估值之间的权重比为第二权重比；及当所述完工程度大于第二预设阈值时，所述第一估值与所述第二估值之间的权重比为第三权重比。4.根据权利要求1所述的在建工程类房地产估值方法，其特征在于，在步骤S1之后，步骤S2之前，该方法还包括：判断所述预设类型需求数据是否完整，若不完整，生成提示信息发送给用户，接收并响应用户反馈的指令；若完整，继续执行后续步骤。5.根据权利要求1至4中任意一项所述的在建工程类房地产估值方法，其特征在于，所述预设类型需求数据中包括土地信息中目标土地的比较案例，所述土地信息中目标土地的比较案例通过以下步骤确定：从预设渠道获取第一预设时间内的土地原始交易数据，从所述土地原始交易数据中筛选出与所述在建工程估值需求对应的土地标的类型相同的土地原始交易数据，作为第一土地原始交易数据；按照交易日期由新到旧的顺序对所述第一土地原始交易数据进行排序，取第一预设数量的排序靠前的第一土地原始交易数据作为第二土地原始交易数据；及将所述第二土地原始交易数据以预设形式发送给审核人员，供审核人员根据第二土地原始交易数据确定第二预设数量的土地比较案例，并接收审核人员通过预设终端反馈的第二预设数量的土地比较案例。6.根据权利要求1至4中任意一项所述的在建工程类房地产估值方法，其...

【专利技术属性】
技术研发人员：叶素兰，刘卉，翁志鹏，邝颖娥，董文飞，丁磊，
申请(专利权)人：平安直通咨询有限公司，
类型：发明
国别省市：广东,44