本发明专利技术公开了用于销售未完工房地产的协议，涉及从买方银行发布（图６的步骤“８”）有利于开发商的担保，其中将从开发商购买房地产。该担保可以被转让给开发商银行（图６的步骤“１２”）。如果尽管开发商已经完全地履行了合同义务，但是买方在结算时没有履行他的义务，那么担保可由受让人合法地实施（图６的步骤“１５”’）。
【技术实现步骤摘要】
【国外来华专利技术】
本专利技术一般涉及零售和商业交易，并特别涉及在新房地产完成之前的未完工(off-the-plan)阶段发生的交易。这些交易在本说明书中被 称作"房地产交易"。
技术介绍
与新建筑的建造和销售有关的房地产交易通常会蒙受各种类型的 风险。术语"建造风险"涉及与新建筑的建造有关的难预知的困难可能会出现的风险。这样的风险包括例如，开发商的破产，这将使建 造停止。术语"销售风险"涉及例如特别是关于多公寓建筑群的建造 的开发商在销售全部公寓的过程中可能会有困难的风险。例如，这可 能是由于总体经济的低迷引发的。术语"结算风险"涉及这样的事实 当房地产交易达到"结算"日期时，建筑群中的公寓的买方可能会拒 绝或无法支付由于该公寓所欠的尚未付清的钱，其中所述的"结算" 日期是(所拥有的金钱的余额从买方传递给开发商，作为交换)公寓 的所有权和持有权典型地从开发商传递给买方的时间点。术语"买方 金融风险"首先指的是买方未必能接收到他或她购买所期望的房地产 所需的资金。其次，由于未接收到该资金，所以买方会损失他们10% 的押金，并且作为回报一无所获。图1显示出典型的现有技术房地产交易的数据流程和处理流程 100，在该实例中，该现有技术房地产交易是关于公寓群中的一套公寓 的销售。在该处理100中涉及四个参与者，他们是开发商(参见图3中的703)、开发商银行(称为D.bank，参见图3中的704)、买方(参 见图3中的701)和买方银行(称为P. bank，参见图3中的702)。房 地产交易属于被称为"未完工"的交易类别，这是因为买方正考虑购 买的公寓还没有被建造。在步骤"l"中，开发商准备新的公寓群的计划。开发商还销售提 议的公寓群以便确定未来的买方。该销售的成功很大程度上取决于房 地产市场的总体状态。与上涨的行情相比，在持平或下跌的行情的情 况下，很可能只有少得多的数量的未来买方。在随后的步骤"2"中， 开发商和买方就正被讨论的公寓协商价格。在随后的步骤"2'"中，开 发商向买方提供草拟的用于销售土地的预售合同。这份合同被买方和 买方律师通过涉及开发商和开发商律师的协商而加以审阅和修改。现 有技术的用于销售土地的预售合同一般不符合任何标准，因此在步骤 "2'"和交换发生时的步骤"5"之间将蒙受相当大量的变化。在随后的步骤"3"中，买方接洽他或她的银行(称为P. bank), 该银行表明在结算时买方将获得必要的资金。在随后的步骤"4"中， 买方701从押金担保(depositbond)提供者(未示出)获得押金担保， 这通常是公寓总购买价格的10%。随后的步骤"5"描绘"交换"处理。 该步骤实现开发商和买方之间的合同，由此开发商同意将正被讨论的 公寓以在步骤"2"中所协定的价格销售给买方，并且买方同意以所提 到的价格购买公寓。从实际的观点看，双方签订在步骤"2'"中协商的 经过审阅和修改的用于销售土地的预售合同。在随后的步骤"6"中， 买方将上述的押金担保传递给开发商。希望建造公寓群或任何其它类型的这方面的房地产以便从他或她 的银行(称为D.Bank)获得建造资金的开发商，通常需要预售一定数 量的未完工的公寓。这一点是需要的，以便向开发商银行提供充足的 置信度，从而将必要的建造资金借给开发商。随后的步骤"7"描绘了 向开发商银行提供预售合同。应该注意的是，如果买方违约，那么这 种类型的预售合同将保证由买方在步骤"6"中提供的至多10%的押金 以及对损失的起诉权。在随后的步骤"8"中，开发商银行将建造公寓群所必要的建造资 金借给开发商。在随后的步骤"9"中，开发商完成对公寓群的建造。此后，买方在步骤"10"中申请并从买方银行702接收核准的贷款。 该贷款与在步骤"3"中表明为可获得的贷款相对应。尽管经过步骤3， 但仍存在买方无法获得该贷款的风险。如果买方无法获得贷款，那么 交易将失败，并对买方和开发商二者都会造成潜在的资金损失。关于 步骤"3"和"10"，图1中所示的步骤序列仅仅表示处理100可以如 何进行的一个实例。许多其它的处理也可被使用。在涉及结算处理的步骤"11"之前，开发商可能未能在合同规定 的时间内完成公寓的建造(参见步骤"9")，并且交易可能失败。在这 种情况下，买方的押金将被返还，然而买方遭受的任何花费无法得到 恢复。在随后的步骤"11"中，发生"结算"处理，其中履行开发商和 买方之间的最后的合同义务。结算处理下的这些合同义务和相关的活 动包括如步骤"12"所示，根据在步骤"2'"中处理的用于销售土地 的预售合同，将购买的公寓的所有权从开发商传递到买方，以及开发 商从买方接收到由于所述建筑和销售处理所欠的最后余款。在实践中， 贷款资金直接从买方银行传递至开发商(甚至直接传递至开发商银 行)。此后，在步骤"13"中，开发商向开发商银行偿还在步骤"8" 中由于借贷所接收到的钱加上任何额外费用和利息。应该注意的是， 买方可能会违反他们的合同义务而未能参加支付处理。在这种情况下 买方的押金将被没收，并且/或者开发商可以就合同的具体履行和/或损 失提起诉讼。很清楚的是，参照图1描述的实例仅仅是房地产交易的一个实例。 因此，例如，处理步骤可能会以与所显示的顺序不同的顺序发生。此 外，买方可能自己具有充足的资金，并且可能不需要接洽买方银行以 获得资金或押金，或者甚至进行结算。图2显示出借以执行图1中所示的房地产交易的现有技术处理 500。处理500起始于步骤501，如参照图l所示，其一般包括开发商 的市场活动，此后，在步骤502中，买方和开发商交换在图1的步骤 "5"中所描绘的用于销售土地的预售合同。此后，在步骤503中，开 发商完成在图1的步骤"9"中所描绘的工程。随后的测试步骤504确 定在开发商所建成的最终公寓和在参照图1的步骤"11"所描述的步骤502中决定的合同中指定的公寓之间是否存在偏差。如果没有这种 偏差，那么处理500沿着NO箭头前进至步骤505，在该步骤505中， 买方必须根据在步骤502中交换的合同履行他或她的义务。处理500 然后前进至结束步骤506。返回到测试步骤504，如果在所建造的公寓和在合同中描述的公寓 之间存在偏差，那么处理500沿着YES箭头前进至步骤507，该步骤 507确定上述偏差是"较大的"还是"微小的"。根据可适用的合同法， 如果确定偏差是较大的偏差，那么处理500沿YES箭头前进至步骤 508，在该步骤508中开发商必须纠正偏差，或者适当地补偿买方。处 理500然后前进至步骤505。返回到步骤507，如果偏差是微小的偏差，那么处理500沿着NO 箭头前进至步骤509。步骤509—般描绘这样的情况买方可以通过指 出上述微小问题之一而拒绝履行他或她的法定义务来完成结算处理 (如图1的步骤"11"描绘的那样)。在很多实例中，因为买方己经改 变主意，所以买方试图利用微小的问题来作为不结算的借口，从而导 致这种情况的发生。在这种情况下，开发商可以通过法院强制执行结 算，并解决该微小问题作为法院判决的一部分。然而，从实际的观点 来看，开发商可能希望避免与法院审判程序相关的费用和麻烦。如果 情况不是这样(也就是如果开发商愿意将此事交给法院处理)，那么处 理500沿着YES箭头前进至步骤本文档来自技高网...
【技术保护点】
一种在房地产完成之前由开发商向买方销售未完工房地产的系统，该系统包括： 合同，根据该合同，所述开发商同意完成房地产并将所述房地产以第一金额销售给所述买方； 有时限的、有条件的、待用的担保，其内容为：所述买方的资金提供者依据所述房地产的完成以及接收到获得所述房地产的产权所需的文件，向所述开发商的资金提供者支付与所述第一金额相关的第二金额； 可电子访问的寄存器； 包括用于存储程序的存储器和用于执行程序的处理器的机器，所述程序包括： 用于访问所述电子可访问寄存器以确保关于所述担保的权利没有被其他参与者接受的代码； 如果所述其他参与者没有接受关于担保的所述权利，那么所述关于担保的权利被提供给所述开发商的资金提供者；所述程序还包括： 用于将所述开发商的资金提供者对所提供的关于所述担保的权利的接受登记在所述寄存器上的代码；以及 支付，如果在所述房地产完成并且接收到获得所述房地产的产权所需的文件后，所述买方没有向所述开发商支付所述第二金额，那么在（ｉ）所述开发商的资金提供者兑现所述担保；以及（ｉｉ）所述房地产已经完成并且获得所述房地产的产权所需的文件被提供给所述买方的资金提供者的情况下，所述买方的资金提供者将向所述开发商的资金提供者支付所述第二金额。...
【技术特征摘要】
【国外来华专利技术】...
【专利技术属性】
技术研发人员：MJB史密斯，MJ凯利，
申请(专利权)人：蒙比尔环球私人有限公司蒙比尔单位信托托管机构，
类型：发明
国别省市：AU[澳大利亚]
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