【技术实现步骤摘要】
一种基于成本法的房地产估价方法
本专利技术涉及房地产领域，具体是一种基于成本法的房地产估价方法。
技术介绍
为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定《房地产估价规范》，说明了成本法的基本理论及方法。运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。但是该成本法对税费比例的确定，开发利润计算公式的确定，计息期的确定等存在不准确等问题。
技术实现思路
本专利技术的目的在于提供一种基于成本法的房地产估价方法，以解决上述
技术介绍
中提出的问题。为实现上述目的，本专利技术提供如下技术方案：一种基于成本法的房地产估价方法，包括成本法的房地分估路径与成本法的房地合估路径；第一部分，成本法的房地分估路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别计算土地价值和建筑物价值，两者加和即为房地产价值；具体步骤如下：第一步计算土地价值，土地价值采用比较法、基准地价修正法与成本法中两种或三种方法进行计...
【技术保护点】
一种基于成本法的房地产估价方法，其特征在于，包括成本法的房地分估路径与成本法的房地合估路径；第一部分，成本法的房地分估路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别计算土地价值和建筑物价值，两者加和即为房地产价值；具体步骤如下：第一步计算土地价值，土地价值采用比较法、基准地价修正法与成本法中两种或三种方法进行计算并对求出的土地价值修正，得到最终的土地价值；比较法：1)先根据可比实例选取的规定和对估价对象所在区域周边同类型土地市场进行调查了解，从而选择合适的可比实例；2)接着编制估价对象与可比实例因素条件说明表，估价人员选择和填写具体的比较因素；3)然后根据估价对象与可比实例因素...
【技术特征摘要】
1.一种基于成本法的房地产估价方法，其特征在于，包括成本法的房地分估路径与成本法的房地合估路径；第一部分，成本法的房地分估路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别计算土地价值和建筑物价值，两者加和即为房地产价值；具体步骤如下：第一步计算土地价值，土地价值采用比较法、基准地价修正法与成本法中两种或三种方法进行计算并对求出的土地价值修正，得到最终的土地价值；比较法：1)先根据可比实例选取的规定和对估价对象所在区域周边同类型土地市场进行调查了解，从而选择合适的可比实例；2)接着编制估价对象与可比实例因素条件说明表，估价人员选择和填写具体的比较因素；3)然后根据估价对象与可比实例因素条件说明表中各项因素条件的说明情况，以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应指数条件与估价对象相比较，确定出相应指数；4)根据比较因素条件指数表编制比较因素条件系数表，计算出综合调整系数＝土地基本状况调整系数×区域状况调整系数×个别状况调整系数和比准价格＝比较实例价格×综合调整系数；并将可比实例的成交单价乘以相应的综合调整系数，得到调整后的土地价值；运用加权平均法、简单算数平均法或中位数法将可比实例的价格调整为估价对象的比准价格；基准地价修正法，估价人员填写待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表，其中修正系数包括区域和个别因素修正系数之和∑K1、期日修正系数K2、土地使用年限修正系数K3、容积率修正系数K4、土地开发程度修正系数D；根据公式：土地单价＝基准地价×(1+∑K1)×K2×K3×K4+D，得到土地价值；成本法，估价人员根据资料和调查得到土地取得成本、土地开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、土地增值，参照公式土地重置成本单价＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+土地增值，再乘以土地面积，即得土地价值；第二步计算建筑物价值，即建筑物重置成新单价，估价人员根据资料和调查得到建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润、销售税费，将各项加和得到建筑物重置价值；利用公式建筑物重置成新单价＝建筑物重置价值×成新率，得到建筑物重置成新单价，即建筑物价值；第三步，将土地价值和建筑物价值相加，得房地产的价值；第二部分，成本法的房地合估路径是把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，得到房地...
【专利技术属性】
技术研发人员：郝凤英，
申请(专利权)人：北京中金永嘉大数据技术有限公司，
类型：发明
国别省市：北京,11
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